מיסוי שכר דירה למגורים

יש לכם דירה שאתם משכירים? אולי אפילו יותר מדירה אחת?

מדי חודש נכנס לחשבון הבנק תשלום קבוע מהשוכרים, אבל האם עצרתם לבדוק כמה מס אתם באמת צריכים לשלם על ההכנסה הזאת?

בעלי דירות רבים מניחים שאם שכר הדירה נמוך מסכום מסוים, הם פטורים ממס. אחרים משלמים באופן קבוע 10% מההכנסה, בלי לבדוק אם קיימת אפשרות משתלמת יותר.

אבל האמת היא שמיסוי הכנסות משכר דירה למגורים בישראל כולל כמה אפשרויות, והבחירה ביניהן יכולה להשפיע באופן משמעותי על חבות המס השנתית.

נכון לשנת 2026 קיימים שלושה מסלולי מיסוי עיקריים להכנסות מהשכרת דירות למגורים, ולצידם הסדר מיוחד למי שמשכירים את דירתם היחידה ושוכרים דירה אחרת למגוריהם.

אז מה ההבדל בין האפשרויות, למי מתאים כל מסלול ואיך יודעים במה כדאי לבחור?

בואו נעשה סדר.

לפני שבוחרים מסלול – מה חשוב לדעת?

המסלולים שנציג מתייחסים בעיקר להכנסות של יחידים מהשכרת דירות למגורים בישראל, כאשר ההשכרה אינה מהווה פעילות עסקית.

חשוב להבין שלא כל השכרת נכס נחשבת אוטומטית להשכרת דירת מגורים לצורכי הטבות המס.

למשל, אם הנכס מושכר לצורך הפעלת משרד, קליניקה או עסק אחר, עשויים לחול עליו כללי מיסוי שונים.

גם השכרה בהיקף נרחב של דירות עשויה להיחשב לפעילות עסקית, בהתאם לנסיבות.

לכן, לפני שבוחרים מסלול, חשוב לבדוק את סוג הנכס, השימוש בו, מספר הדירות והיקף ההכנסות.

מסלול 1: פטור מלא או חלקי ממס על שכר דירה

זהו אחד המסלולים המוכרים ביותר לבעלי דירות.

המסלול מאפשר לקבל פטור ממס הכנסה על דמי שכירות למגורים, בהתאם לתקרה החודשית ולתנאים שנקבעו בחוק.

מהי תקרת הפטור בשנת 2026?

נכון לשנת 2026, תקרת הפטור המלא עומדת על 5,654 ₪ לחודש.

כאשר סך ההכנסות החודשיות הרלוונטיות מהשכרת דירות למגורים אינו עולה על התקרה, עשוי לחול פטור מלא ממס.

אבל מה קורה אם שכר הדירה גבוה יותר?

כאן חשוב להכיר את הפטור החלקי.

מהו פטור חלקי משכר דירה?

כאשר סך ההכנסות החודשיות עולה על 5,654 ₪ אך נמוך מ־11,308 ₪, ייתכן שניתן לקבל פטור על חלק מההכנסה.

ככל שההכנסה עולה מעל תקרת הפטור המלא, סכום הפטור קטן.

לדוגמה:

נניח שאתם משכירים דירה תמורת 7,000 ₪ בחודש.

ההכנסה גבוהה מתקרת הפטור ב־1,346 ₪.

לכן, סכום הפטור החלקי יעמוד על 4,308 ₪, והיתרה בסך 2,692 ₪ תהיה חייבת במס בהתאם למסלול המיסוי הרגיל ולהוראות הניכוי הרלוונטיות.

חשוב להדגיש שלא ניתן לקבל פטור חלקי על הכנסה מדירה מסוימת ולשלם מס בשיעור 10% על היתרה החייבת מאותה דירה.

ומה אם יש לי כמה דירות?

לצורך בחינת תקרת הפטור מביאים בחשבון את כלל ההכנסות הרלוונטיות משכר דירה למגורים, בהתאם להוראות החוק.

לכן, מי שמשכירים שתי דירות שכל אחת מהן מניבה 4,000 ₪ בחודש אינם יכולים להתייחס לכל דירה בנפרד לצורך תקרת הפטור.

המחזור הכולל של 8,000 ₪ הוא הנתון הרלוונטי לבחינת הזכאות לפטור.

במקרים מסוימים אפשר לבחור מסלולי מיסוי שונים לדירות שונות, אך יש לבדוק כיצד השילוב משפיע על הפטור ועל חבות המס.

איך מדווחים במסלול הפטור?

כאשר כל ההכנסה זכאית לפטור מלא, ובעל הדירה אינו חייב בהגשת דוח שנתי מסיבה אחרת, בדרך כלל אין צורך בדיווח נפרד רק בשל אותה הכנסה.

עם זאת, מי שחייבים בהגשת דוח שנתי צריכים לדווח על ההכנסה בהתאם לכללים החלים עליהם.

למי המסלול עשוי להתאים?

לבעלי דירות שהכנסותיהם עומדות בתקרת הפטור, או למי שיכולים ליהנות מפטור חלקי בהתאם להכנסותיהם ולנתוני המס האישיים.

מסלול 2: מס מופחת בשיעור 10% על ההכנסות משכר דירה

המסלול השני מאפשר לשלם מס בשיעור קבוע של 10% על ההכנסות ברוטו מהשכרת דירת מגורים, בתנאי שההשכרה עומדת בהוראות החוק.

היתרון המרכזי שלו הוא הפשטות.

במקום לחשב את ההכנסה החייבת לאחר ניכוי ההוצאות, משלמים מס בשיעור קבוע מהכנסות השכירות.

איך מחשבים את המס?

נניח שאתם משכירים דירה ב־8,000 ₪ בחודש.

ההכנסה השנתית היא 96,000 ₪.

במסלול 10%, חבות המס השנתית על הכנסה זו תהיה 9,600 ₪.

מה חשוב לדעת לפני שבוחרים במסלול 10%?

במסלול זה לא ניתן לנכות מההכנסה הוצאות שוטפות, כגון תיקונים, תחזוקה או פחת.

כמו כן, לא ניתן לנצל נקודות זיכוי כנגד המס החל על ההכנסה במסלול הזה, למעט הסדרים מיוחדים שנקבעו בחוק.

לכן, למרות הפשטות, המסלול לא תמיד יהיה המשתלם ביותר.

במיוחד כאשר קיימות הוצאות משמעותיות הקשורות לדירה, כדאי לבחון גם את המסלול הרגיל.

מתי צריך לדווח ולשלם?

את המס ניתן לשלם במהלך שנת המס, אך יש להשלים את הדיווח והתשלום לא יאוחר מ־31 בינואר של השנה שלאחריה.

כלומר, עבור הכנסות משכר דירה בשנת 2026, המועד הרגיל לתשלום הוא 31 בינואר 2027.

תשלום לאחר המועד עשוי לחייב בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

הדיווח מתבצע באמצעות מערכת רשות המסים לדיווח על הכנסות מהשכרת נכסים.

במקרים המתאימים נפתח תיק מסוג 95, שאינו מחייב כשלעצמו הגשת דוח שנתי מלא, כאשר מתקיימים תנאי הפטור מהגשתו.

מי שחייבים ממילא בדוח שנתי צריכים לדווח גם על הכנסות השכירות במסגרת הדוח, בהתאם להנחיות רשות המסים.

למי המסלול עשוי להתאים?

לבעלי דירות שמבקשים מסלול פשוט לחישוב המס, במיוחד כאשר הוצאותיהם נמוכות יחסית, אך יש לבדוק את הכדאיות מול המסלולים האחרים.

מסלול 3: מיסוי רגיל לפי מדרגות מס הכנסה

במסלול הזה המס מחושב על ההכנסה החייבת משכר הדירה, בהתאם למדרגות המס הרלוונטיות ולנתונים האישיים של המשכיר.

בניגוד למסלול 10%, כאן ניתן לנכות הוצאות המותרות לפי החוק, כגון תיקונים מסוימים, הוצאות תחזוקה, פחת והוצאות נוספות הקשורות להפקת ההכנסה.

כמה מס משלמים במסלול הרגיל?

המס תלוי בין היתר בגיל המשכיר ובהכנסותיו הנוספות.

לגבי הכנסה רגילה משכר דירה שאינה הכנסה מעסק, למי שטרם מלאו לו 60 שנה, מדרגת המס ההתחלתית היא בדרך כלל 31%.

לעומת זאת, מי שמלאו להם 60 שנה בשנת המס עשויים ליהנות ממדרגות מס המתחילות ב־10%, בהתאם להכנסותיהם ולכללי המס.

במסלול הרגיל ניתן להביא בחשבון גם ניכויים וזיכויים המותרים לפי החוק.

מתי המסלול עשוי להשתלם?

נניח שבעל דירה מקבל הכנסות משכירות, אבל במהלך השנה נדרש להוצאות משמעותיות לצורך תחזוקה או תיקונים בדירה.

במסלול 10% הוא לא יוכל לנכות את ההוצאות האלה.

לעומת זאת, במסלול הרגיל אפשר לבחון אילו מההוצאות מותרות בניכוי, וכיצד הן משפיעות על ההכנסה החייבת במס.

עם זאת, חשוב לזכור שלא כל הוצאה מותרת בניכוי מיידי. למשל, שיפורים והשבחות עשויים להיות מטופלים באופן שונה מהוצאות תחזוקה שוטפות.

איך מדווחים?

במסלול הרגיל יש לדווח על ההכנסות וההוצאות במסגרת הדוח השנתי למס הכנסה, בהתאם להוראות החוק.

לצורך כך יש לשמור מסמכים ואסמכתאות מתאימות ולבצע חישוב של ההכנסה החייבת.

במקרים המתאימים נדרש תיק במס הכנסה שמחייב הגשת דוח שנתי.

למי המסלול עשוי להתאים?

לבעלי דירות שיש להם הוצאות משמעותיות המותרות בניכוי, או למי שנתוניהם האישיים ומדרגות המס שלהם הופכים את המסלול לכדאי יותר.

מסלול 4: משכיר ושוכר דירה במקביל – הסדר מיוחד במסלול 10%

זהו הסדר שחשוב להכיר, במיוחד בתקופה שבה לא מעט בעלי דירות בוחרים לגור בשכירות במקום אחר.

נניח שבבעלותכם דירת מגורים יחידה, אבל מסיבות שונות אתם מעדיפים להתגורר בעיר אחרת או בדירה שמתאימה יותר לצורכי המשפחה.

אתם משכירים את הדירה שבבעלותכם ובמקביל משלמים שכר דירה עבור הדירה שבה אתם מתגוררים.

החל מהכנסות השכירות של שנת 2023, נקבע הסדר מיוחד שמאפשר, בתנאים מסוימים, להפחית את דמי השכירות שאתם משלמים מהכנסות השכירות שאתם מקבלים.

איך זה עובד בפועל?

נניח שאתם משכירים את דירתכם היחידה ב־9,000 ₪ בחודש.

במקביל, אתם שוכרים דירה אחרת למגוריכם ומשלמים עבורה 7,000 ₪ בחודש.

במסלול המיוחד, ובהנחה שכל התנאים מתקיימים, ניתן להפחית את דמי השכירות המשולמים מההכנסה המתקבלת.

ההפרש הוא 2,000 ₪ בחודש.

על הסכום הזה ישולם מס בשיעור 10%, כלומר 200 ₪ לחודש.

מהי תקרת הניכוי?

ניתן לנכות דמי שכירות מוטבים עד לתקרה של 90,000 ₪ בשנה, שהם 7,500 ₪ בממוצע חודשי בשנה מלאה.

חשוב להדגיש: 7,500 ₪ אינם תקרת ההכנסה שמותר לקבל מהשכרת הדירה.

זו תקרת הניכוי של ההוצאה על דמי השכירות המשולמים, בכפוף לתנאים ולתקופות החופפות.

הניכוי לא יכול לעלות על ההכנסה הרלוונטית מהשכירות, ולא ניתן ליצור באמצעותו הפסד לצורך המסלול.

מהם התנאים המרכזיים?

המסלול מיועד למי שעומדים בתנאי החוק, ובהם:

• בעלות על דירת מגורים יחידה כהגדרתה בחוק.
• השכרת הדירה שבבעלותם למגורים.
• שכירת דירת מגורים אחרת בישראל למגוריהם בתקופה החופפת.
• תיעוד מתאים של ההכנסות מהשכירות ושל דמי השכירות ששולמו.
• עמידה בכללי הניכוי ומניעת ניכוי כפול של אותה הוצאה.

ההסדר עשוי להיות רלוונטי גם לתשלומים מסוימים עבור מגורים בבית אבות או בבית חולים גריאטרי, בכפוף לתנאי החוק.

איך מדווחים?

הדיווח מתבצע במסגרת מסלול "שוכר–משכיר" במערכת המקוונת של רשות המסים.

יש למסור את פרטי הדירה המושכרת, הדירה השכורה, תקופות השכירות והסכומים הרלוונטיים, ולצרף את החוזים והמסמכים הנדרשים.

השוואה בין ארבע אפשרויות המיסוי

הטבלה מספקת השוואה כללית בלבד. בחינת המסלול המתאים מחייבת התייחסות לנתונים האישיים ולתנאי הזכאות.

האם אפשר לבחור מסלול שונה לכל דירה?

במקרים מסוימים כן, אבל כאן חשוב להיזהר מהכללות.

כאשר אדם מחזיק כמה דירות, ניתן במצבים מסוימים לשלב בין מסלולי המיסוי, בהתאם לכללים.

למשל, אפשר לנצל פטור חלקי ביחס לדירה אחת ולבחור במסלול 10% ביחס לדירה אחרת, בהתאם לתנאים.

עם זאת, בחישוב תקרת הפטור יש להביא בחשבון את כלל ההכנסות הרלוונטיות מהשכרת דירות למגורים.

בנוסף, לא ניתן לשלב באותה דירה פטור חלקי על חלק מההכנסה ומיסוי של 10% על יתרת ההכנסה.

לכן, כשיש כמה דירות, חשוב לבצע חישוב כולל ולא לבחור מסלול לכל נכס בלי לבדוק את ההשפעה על שאר הנכסים.

האם אפשר לשנות את מסלול המיסוי בכל שנה?

ככלל, ניתן לבחון מחדש את מסלול המיסוי בכל שנת מס, בהתאם להוראות ולנתונים הרלוונטיים.

למשל, ייתכן שבשנה אחת ההוצאות על הדירה נמוכות ומסלול 10% יהיה מתאים, בעוד שבשנה אחרת מתבצעות הוצאות משמעותיות שכדאי לבחון במסגרת המסלול הרגיל.

חשוב גם להביא בחשבון את מועדי הדיווח והתשלום ואת האפשרות לתקן דיווחים שכבר הוגשו.

המטרה היא לא לבחור פעם אחת ולשכוח, אלא לבדוק מעת לעת שהמסלול עדיין מתאים.

אילו מסמכים כדאי לשמור לצורך דיווח על הכנסות משכר דירה?

כדי לבצע בדיקה מסודרת של המסלול המתאים, מומלץ לרכז:

• חוזי שכירות של הדירות המושכרות.
• תיעוד של דמי השכירות שהתקבלו בפועל.
• מסמכי הוצאות הקשורות לדירות, ככל שרלוונטי.
• נתונים על הכנסות נוספות של בעל הדירה.
• פרטים ואישורים הנדרשים לבחינת הזכאות למסלולים המיוחדים.
• במסלול שוכר–משכיר – גם חוזה השכירות של הדירה שבה מתגוררים ותיעוד התשלומים שבוצעו.

מערכת רשות המסים דורשת מסמכים רלוונטיים, ובכלל זה חוזי שכירות או תצהירים מתאימים במקרים שבהם לא קיים חוזה.

שאלות נפוצות על מיסוי שכר דירה למגורים

האם כל מי שמשכיר דירה חייב לשלם מס?

לא בהכרח. מי שעומדים בתנאים ובתקרת הפטור עשויים ליהנות מפטור מלא ממס הכנסה על שכר הדירה.

האם מסלול 10% תמיד משתלם יותר מהמסלול הרגיל?

לא. הכדאיות תלויה בין היתר בהוצאות המותרות בניכוי, בגיל המשכיר, בהכנסות הנוספות ובנתונים אישיים רלוונטיים.

אם אני משכיר שתי דירות, האם אני זכאי לפטור על כל אחת בנפרד?

לא. תקרת הפטור נבחנת לפי כלל ההכנסות הרלוונטיות משכר דירה למגורים, בהתאם להוראות החוק.

האם שכיר שמשכיר דירה חייב בהגשת דוח שנתי?

לא בהכרח. הדבר תלוי במסלול המיסוי, בהיקף ההכנסות ובנסיבות המחייבות הגשת דוח. במסלול 10% ניתן במקרים המתאימים להסתפק בדיווח ובתשלום ייעודיים, ללא דוח שנתי מלא.

האם אפשר לקזז את דמי השכירות שאני משלם מההכנסה שאני מקבל?

כן, אם מתקיימים התנאים להסדר שוכר–משכיר, ובכפוף לתקרות ולתקופות החופפות.

למה חשוב לבדוק את מסלול המיסוי לפני שמדווחים?

אחד הדברים שאני פוגשת אצל בעלי דירות הוא הנטייה לבחור במסלול שנשמע הכי פשוט, בלי לבדוק אם הוא מתאים למצב האישי.

יש מי שמשלמים 10% כי כך המליצו להם בעבר.

יש מי שמניחים שאם השכירות קרובה לתקרת הפטור, לא צריך לבדוק דבר.

ויש מי שמשכירים דירה אחת ושוכרים אחרת, אבל לא מכירים את האפשרות לניכוי דמי השכירות שהם משלמים.

בחירת מסלול מיסוי נכון מתחילה בבדיקת הנתונים, ולא בהנחה שמסלול אחד מתאים לכולם.

הכנסות, הוצאות, גיל, מספר דירות, שימוש בנכס וחובות דיווח – כל אלה יכולים להשפיע על התוצאה.

לסיכום: לא בוחרים מסלול מיסוי בלי לבדוק את התמונה המלאה

מיסוי שכר דירה למגורים הוא נושא שחשוב להכיר, גם אם אתם משכירים רק דירה אחת.

מסלול הפטור, מסלול 10%, המסלול הרגיל וההסדר המיוחד למי שמשכירים ושוכרים במקביל מציעים אפשרויות שונות לחישוב המס.

אבל אין מסלול אחד שמתאים לכולם.

אני מאמינה שהדרך הנכונה היא לבחון את הנתונים האישיים, להבין את חובות הדיווח ולבחור במסלול בהתאם לכללים ולכדאיות הכלכלית.

משכירים דירת מגורים ולא בטוחים אם אתם משלמים את המס המתאים?

מוזמנים ליצור איתי קשר לשיחת היכרות. נבחן את ההכנסות, ההוצאות והנתונים הרלוונטיים, נשווה בין מסלולי המיסוי ונבדוק כיצד נכון להתנהל מול רשות המסים.